Cho thuê nhà phải nộp những loại thuế gì?

 Tin tức kế toán Cho thuê nhà phải nộp những loại thuế gì? Đây là quan tâm của nhiều cá nhân cũng như tổ chức cho thuê nhà. Bài viết này Tin tức kế toán xin hướng dẫn các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà và cách tính thuế GTGT, TNCN từ tiền cho thuê nhà năm 2017.

>> Lớp học Kế Toán thuế – Cập nhật thông tin mới nhất

>>   Cách hạch toán chi phí thuê nhà, thuê văn phòng
>> Thay đổi quan trọng về chính sách thuế và quản lý thuế từ 01/07/2016

 

1. Căn cứ vào hợp đồng cho thuê thì Tùy từng giá trị thuê mà cách tính thuế và các loại thuế phải nộp cũng khác nhau. Có 2 trường hợp xảy ra như sau:

 

Trường hợp 1: Nếu Tổng số tiền cho thuê nhà < 100tr/năm

a, Quy định về thuế GTGT và TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà (Thuê tài sản): 

Theo quy định tại  điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 (Có hiệu lực từ ngày 30/7/2015)
 
“b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.

Ví dụ: Bà Nguyễn Thị An ký hợp đồng cho thuê nhà trong 02 năm – tính theo 12 tháng liên tục – với thời gian cho thuê là từ tháng 10 năm 2015 đến hết tháng 9 năm 2017, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng. Như vậy, doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của Bà Nguyễn Thị An xác định như sau:

Năm 2015, Bà Nguyễn Thị An cho thuê nhà 03 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là: 03 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2015 Bà Nguyễn Thị An không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2016, Bà Nguyễn Thị An cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (> 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2016 Bà Nguyễn Thị An phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2017, Bà Nguyễn Thị An cho thuê nhà 09 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là: 09 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2017 Bà Nguyễn Thị An không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà.”

 

2. Quy định về lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê nhà ( Thuê tài sản):

Theo Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP và điều 3 Thông tư  302/2016/TT-BTC quy định:

“Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:
Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.
– Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống. Mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình được miễn lệ phí môn bài là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.”

 

c, KẾT LUẬN:
– Từ ngày 1/1/2017 nếu cá nhân cho thuê nhà mà có Doanh thu hàng năm từ 100tr trở xuống thì sẽ: KHÔNG phải nộp thuế Môn bài, TNCN, GTGT.

 

Đối với DN đi thuê nhà của cá nhân cần có bộ hồ sơ gồm:
 

– Hợp đồng thuê nhà (Từ ngày 1/7/2015 thì không bắt buộc phải công chứng, Theo văn bản số 4528/TCT-PC ngày 02/11/2015 của Tổng cục Thuế) – Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà (Không nhất thiết phải chuyển khoản cũng được theo điểm 2.4 khoản 2 điều 4 Thông tư 96, vì không có hóa đơn). – Bảng kê 01/TNDN (ban hành kèm theo Thông tư số 78/2014/TT-BTC).

 

Trường hợp 2: Nếu Tổng số tiền cho thuê nhà > 100tr/năm:

1. Ai là người đi nộp thuế?

Theo Công văn 2994/TCT-TNCN ngày 24/7/2015 (Có hiệu lực từ ngày 30/7/2015) của Tổng cục thuế:

“2. Đối với cá nhân cho thuê tài sản:
– Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế,
– hoặc Bên thuê tài sản khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng có thoả thuận bên thuê là người nộp thuế.

– Trường hợp trong năm cá nhân phát sinh doanh thu từ nhiều nơi, cá nhân dự kiến hoặc xác định được tổng doanh thu > 100 triệu đồng/năm thì có thể ủy quyền theo quy định của pháp luật để DN, tổ chức khai thay, nộp thay đối với hợp đồng cho thuê từ 100 triệu/năm trở xuống tại đơn vị.

 

2. Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà > 100tr/năm:

a. Thuế môn bài:

Doanh thu bình quân năm	Mức phí môn bài cả năm
Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm	1.000.000 đồng/năm
Doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm	500.000 đồng/năm
Doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm	300.000 đồng/năm.

– Nếu phát sinh trong thời gian cuối năm (tức là phát sinh từ ngày 1/7) thì nộp 50% mức lệ phí cả năm.

 

b.  Thuế GTGT + TNCN:

Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015:

“Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

– Doanh thu tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

– Doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

– Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế GTGT  và thuế TNCN xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Cách xác định số thuế phải nộp:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT X 5%
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN X 5%

Như vậy:

– Nếu Tổng số tiền cho thuê nhà > 100tr/năm thì cá nhân cho thuê nhà phải nộp:

Tổng thuế phải nộp = (Doanh thu  X  10%)  + Phí môn bài

 

3. Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà:

   – Hợp đồng thuê nhà (thuê nhà, thuê xe …)
   – CMT phô tô công chứng chủ nhà
   – Tờ khai lệ phí môn bài theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP.
   – Tờ khai thuế cho thuê tài sản Mẫu 01/TTS (Ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính).
   – Phụ lục theo mẫu 01-1/BK-TTS (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);
   – Mỗi loại 2 bản.

Đối với DN đi thuê nhà của cá nhân cần có bộ hồ sơ gồm:
 

– Hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng – Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà (Không nhất thiết phải chuyển khoản cũng được theo điểm 2.4 khoản 2 điều 4 Thông tư 96, vì không có hóa đơn). – Chứng từ nộp thuế thay chủ nhà và hồ sơ nộp thuế. (Nếu trong hợp đồng thảo thuận DN nộp thay)

4.  Nơi nộp hồ sơ khai thuế:

   – Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê.
    

   5. Thời hạn nộp tờ khai và tiền thuế: 

   – Thời hạn nộp Tờ khai lệ phí môn bài là ngày cuối cùng của tháng ký hợp đồng.

   – Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo kỳ hạn thanh toán (Tờ khai thuê Tài sản 01/TTS) chậm nhất là ngày thứ 30 (ba mươi) của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

   Chú ý: Nếu doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế và DN nộp thuế thay cho cá nhân thì DN được tính vào chi phí tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay.

 

>>   Cách hạch toán chi phí thuê nhà, thuê văn phòng
>> Thay đổi quan trọng về chính sách thuế và quản lý thuế từ 01/07/2016